Сделки в зоне риска: какие подводные камни ждут покупателей земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки в зоне риска: какие подводные камни ждут покупателей земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.

«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.

Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.

Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».

Инфраструктура участков и коммуникации

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов.

Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

Приобретение земельных участков становится вес более востребованным на рынке недвижимости. Кто-то покупает под строительство загородного дома, а кто-то рассматривает землю для коммерческих целей.

Это самый дешёвый вариант, когда подводящая труба находится рядом. Но будьте готовы к тому, что придётся выложить полмиллиона и больше. Бурение на воду — от 2200 рублей за метр. Добавьте сюда септики, подводку электричества и так далее.

Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе. Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал.

Не стоит экономить на специалисте, так как юридическое сопровождение дает покупателю свои преимущества. Тем не менее, проверить землю перед покупкой можно самостоятельно.

Потому что хорошей школы рядом может и не быть, а возить детей каждый день по пробкам в школу — история очень неблагодарная. Вторая проблема — это возможность получать быстрое медицинское обслуживание. Не все машины скорой помощи, даже частные, будут быстро приезжать за город. С этим столкнулись многие люди, проживающие в КП в период обострения пандемии.

Покупателю стоит лично осмотреть участок перед оформлением договора купли-продажи. Это даст представление о состоянии земли.

Это поможет сразу понять, есть ли уклон на участке и в каких местах возможно подтопление фундамента. Обязательно следует обратить внимание на состояние грунта и проверить, нет ли там мусора или старого фундамента.

Вообще, по практике, многие покупатели теряют бдительность именно из-за обилия предложений и рекламы. Начинают присматривать конкретные проекты на всевозможных сайтах, досках объявлений, в каталогах и журналах, перебирают варианты строительных материалов, планируют где посадить сосны, а где оставить баньку. Некоторые уже задумываются об интерьере. Все это конечно важно и нужно. Но всему свое время.

Такую ситуацию можно представить, если на продажу выставлен дом с очень привлекательными характеристиками и ценой, соответствующей рынку. Подобного предложения на вторичной «загородке» сейчас мало: около 80% лотов — это потенциальный неликвид.

Самые высокие риски возникают при покупке земли, которая продается по каким-то причинам очень дешево, ниже рынка или в «лакомом» месте: вблизи леса или водоемов. Задайте себе вопрос: «Почему это продается так дешево?». Никто из собственников таких участков в здравом уме не станет их отдавать за бесценок.

В поисках дома покупатели загородного рынка зачастую недооценивают важность локации. Привыкнув, что в городе все рядом, многие начинают уделять больше внимания именно дому. Однако нужно понимать, что загородная жизнь — это регулярные поездки и большая зависимость от инфраструктуры.

У девелопера «Мета» один сайт для всех поселков, указана только минимальная цена. Все подробности — по телефону.

Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:

• Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
• Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
• Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
• Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
• Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.

Такая сделка не нарушает закон, но имеет несколько особенностей:

• Земля в товариществе имеет статус сельскохозяйственной. Соответственно, приобретение такого участка обойдется дешевле.

• Если участок дачный, на нем можно построить дом, но до введения в эксплуатацию он будет считаться хозяйственной постройкой. Чтобы признать дом жилым, требуется масса согласований, денег и времени.

• При покупке земли на территории СНТ следует приготовиться к тому, что придется считаться с мнением всех членов товарищества.

Можно, конечно, все вопросы решать в индивидуальном порядке. В этом случае расходы на использование всех объектов инфраструктуры (подключение электричества, газа, водопровода, канализации несет лично владелец участка. Учитывая все вышеперечисленные моменты, общие затраты на покупку участка и строительство дома в СНТ могут оказаться больше, чем если бы земля имела статус ИЖС.

Сколько стоит земля под застройку

Иногда от риэлторов можно услышать, что в России не существует рынка загородной недвижимости. Подобная фраза нуждается в расшифровке. Рынком принято считать систему, в которой сложились определенные правила ценообразования. Если речь заходит о квартирах, особенно в крупных городах, то там действительно работают определенные механизмы, позволяющие определить, соответствуют ли ожидания продавца квартиры справедливой цене на его товар.

За городом подобные расчеты превращаются в занятие несколько умозрительное. Описывая механизм ценообразования на загородные участки и коттеджи, один риэлтор заметил: «Высокими темпами дорожает та недвижимость, за которую собственник хочет выручить много денег или если соседний объект недавно был выгодно продан».

Можно проследить зависимость цены земли под индивидуальное строительство от нескольких факторов: удаленность от города, «престижность» направления, инфраструктура (коммуникации), ландшафт, экология и статус земли. Дороже всего стоят участки в черте города. При пересечении границы города цена участка резко падает, дальше снижение продолжается достаточно плавно. В 20-30 км от города проходит вторая психологическая граница, на которой тоже происходит падение цены. Причем, эта схема работает в окрестностях практически всех крупных городов.

Зато престижные направления в каждом городе свои. В Москве – Рублевка и Новорижское, в Казани – Зеленодольская трасса и направление на Боровое-Матюшино, в Екатеринбурге – направления на Сысерть и Челябинск. Участок, расположенный в окрестностях статусной трассы, может стоить в разы дороже, чем такой же, но расположенный в непрестижном районе. Стоит заметить, что престижные территории, как правило, обладают определенным набором свойств. Как минимум, это удобный подъезд (наличие трассы с удобным съездом), живописная природа, хорошая экология.

Следующими, после территориальных факторов, в процесс ценообразования вступают характеристики самого участка. Если к нему подведены газ, вода, электричество и дорога, то участок стоит в 10-15 раз дороже такого же, но удаленного от коммуникаций. Существенно увеличивает цену наличие вблизи участка водоема, леса или других красивых (или полезных) природных объектов.

Как предугадать движение цен

Как говорит величайший инвестор нашего времени Уоррен Баффет «попытки предсказать движение рынка равносильны гаданию». Поэтому, если кто-то утверждает, что точно знает, когда цена вырастет, а когда упадет, то скорее всего он либо заблуждается, либо пытается ввести в заблуждение вас. Но некоторые маркеры, указывающие на будущее поведение рынка, все же имеются.

Давно подмечена связь рынка подмосковной недвижимости с рынком Москвы. Если в столице рост – скоро он начнется и в пригороде. Если спад – ожидайте того же. Среднее время «реакции» — 4-6 месяцев. Конечно, связь не совсем тесная, но при серьезных колебаниях цен можете быть уверены, что они в скорости отразятся и в области.

Еще один значимый фактор – банковская система. Например, Центробанк снижает учетную ставку, что автоматически ведет к удешевлению кредитов и снижению требований к заемщикам. Это значит, что гораздо больше населения теперь захочет оформить ипотеку. Если есть такие тенденции, лучше немного выждать.

Обязательно обращайте внимание на указы правительства, касающиеся сферы недвижимости. К примеру, государство объявляет, что со следующего года будет оплачивать половину стоимости участка семьям, которые переберутся из столицы в пригород. После такого будьте уверены — в следующем году спрос резко подскочит. Также важными могут оказаться обнародованные планы по реконструкции шоссе или проведению газа в определенный район – подождав этих работ, можно смело повышать цену.

Покупка земли в Подмосковье: «подводные камни» купли-продажи участков

В настоящий момент много земельных участков, которые перешли в собственность на основании приватизации. Покупатель рискует в тех случаях, когда процедура происходила в период официального брака. Сейчас судами признается приватизированная недвижимость совместной собственностью, что означает: для продажи требуется согласие супруга, заверенное у нотариуса.

При этом не принимают во внимание факт расторжения брака. Ведь супруг, узнав, что без его согласия продали землю, может обратиться в суд, и с большей вероятностью дело он выиграет.

Даже если землю приобрели законно, она находится в частной собственности, власти могут его выкупить в принудительном порядке, если того требуют публичные нужды (например, планируется построить общественно значимый объект).

И перспектива распрощаться с только что совершенной покупкой, никого не порадует. Поэтому нелишним будет поинтересоваться и генеральным планом, и схемами территориального планирования соответствующего муниципалитета. Не исключено, что в ближайших планах на участке будет грандиозная стройка.

Законодательными актами, регулирующими сделки с недвижимостью и, в частности, с земельными участками являются:

• Гражданский кодекс РФ;
• Земельный кодекс РФ.

Оформление в собственность приобретенного земельного участка подчиняется также нормам Закона № 122-ФЗ (действует до 01.01.2020 г.), который регламентирует принципы регистрации возникшего права на недвижимый объект. Согласно его норм сделка не требует нотариального заверения. Но существует ряд случаев, когда она обязательна:

• при покупке земли у юридического лица;
• в случае долевого приобретения участка земли независимо от его разрешенного использования;
• при участии в сделке ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, а также гражданина, признанного недееспособным.

Преимуществом участков земли с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство является в первую очередь инфраструктура. Это территории в пределах населенных пунктов. Соответственно покупка такого участка имеет свои особенности:

• обязательно проверьте наличие межевого плана, чтобы исключить споры с соседями по поводу границ участка;
• возможность подключения к коммуникациям, что позволяет построить жилой дом и пользоваться центральными сетями поселения;
• после постройки дом можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, что даст возможность проживать в нем и прописаться;
• предварительно необходимо уточнить не находится ли участок в природоохранной зоне, что станет ограничением для его использования.

Учacтки, пpeднaзнaчeнныe для ИЖC, мoжнo пoкyпaть в ипoтeкy и в кpeдит. Caдoвыe yчacтки тpyднee пpeдocтaвить кaк зaлoг, пoэтoмy бaнки мeнee oxoтнo дaют дeньги нa тaкyю пoкyпкy.

Cтoимocть yчacткa зaвиcит oт pacпoлoжeния, нaличия кoммyникaций или пocтpoeк, инфpacтpyктypы или плaниpyeмoй инфpacтpyктypы. И oт жaднocти пpoдaвцa, кoнeчнo. Oчeнь дeшeвo oбычнo пpoдaютcя «пpoблeмныe» зeмли, кoтopыe пpинaдлeжaт фopмaльнo пpoдaвцy, нo фaктичecки дoкyмeнты дaвнo yтepяны и нa иx вoccтaнoвлeниe нyжны дeньги, вpeмя и aдвoкaт. Taкжe мaкcимaльнo быcтpo и дeшeвo люди cтapaютcя cбыть yчacтки, нa кoтopыe пpeтeндyeт ктo-тo eщe — нaпpимep, нacлeдники бывшeгo влaдeльцa.

Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:

• Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
• Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
• Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
• Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
• Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.

📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;

📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);

📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;

📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;

📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;

📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;

📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.

Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.

Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.

☝ Для cтpoитeльcтвa жилoгo дoмa и пocтoяннoгo пpoживaния пoдxoдят зeмли ИЖC, для дaчи — зeмли ЛПX.

☝ Пepeд пoкyпкoй yчacткa зaпpocитe выпиcкy из Pocpeecтpa и кaдacтpoвyю выпиcкy: тaк вы yзнaeтe, нe нaxoдитcя ли зeмля пoд apecтoм или в зaлoгe, нeт ли дpyгиx юpидичecкиx cлoжнocтeй, кoтopыe мeшaют ee oфopмить.

☝ Bыбиpaя yчacтoк, opиeнтиpyйтecь нe тoлькo нa кpacивый вид и близocть к гopoдy, нo и тaкиe «cкyчныe» штyки, кaк фaктичecкиe paзмepы, poвнocть гpyнтa, глyбинy гpyнтoвыx вoд, тип пoчвы. 3дecь вaм пoмoгyт cпeциaлиcты: гeoфизики, гидpoгeoлoги, мapкшeйдepы.

Между продавцом и покупателем составляется договор, в котором заполняются следующие пункты:

1. Предмет. В этом пункте указывается вся информация о дачном участке: назначение земли, адрес объекта, список дополнительных построек с характеристиками.
2. Цена. Точная стоимость приобретаемого объекта с объяснением формирования суммы, вариант расчета покупателя с продавцом.
3. Права и обязанности участников договора.
4. Подтверждение об отсутствии на земельный участок претензий третьих лиц и обременений.
5. Дата начала действия соглашения.
6. Дата составления документа и подписи сторон.

Готовый договор со всеми документами регистрируется в Росреестре, куда подается соответствующее заявление с реквизитами участников сделки. Заявитель уплачивает государственный налог в размере 2 тыс. руб.

Обязательным документом при совершении сделки купли/продажи земли является акт передачи участка с размещенными на нем строениями, на основании которого завершается переход недвижимого имущества в собственность покупателя. В акте указываются все сведения об объекте, стороны письменно подтверждают отсутствие каких-либо претензий друг к другу. Один экземпляр передаточного акта предоставляется в Росреестр.

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Переходить к оформлению сделки имеет смысл только в том случае, если продавец обладает полным комплектом правоустанавливающих документов, подтверждающих его право собственности на участок. К ним относятся:

• договор на приобретение, дарение, обмен или другие варианты получения земли в собственность;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности и наличие обременений;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• технический паспорт на дом или другие постройки, расположенные на участке;
• межевой план и акт согласования границ надела земли.

Отсутствие любого из перечисленных документов не означает, что сделка невозможна в принципе. Но для ее совершения требуется предварительное оформление или получение недостающей документации.

Обязательный подготовительный этап. Требования к комплектности документов указаны выше. Дальнейшие действия имеет смысл совершать только после оформления полного пакета исходной документации. В противном случае время, израсходованное на организацию сделки, может быть потраченным впустую.

Часто происходит в две стадии. Сначала оформляется предварительный договор, в котором фиксируются основные параметры сделки. Он необходим для того, чтобы стороны были заинтересованы в доведении ее до конца. Отказ от реализации мероприятия оборачивается невозвратом задатка для покупателя или штрафом, который накладывается на продавца. Последний не только возвращает задаток, но и дополнительно платит такую же сумму.

Если стороны доверяют друг другу, допускается переход к оформлению основного договора. Документ считается действительным, если в нем присутствует несколько обязательных реквизитов и условий сделки, включая:

• предмет договора (месторасположения и площадь участка, а также его кадастровый номер и другие реквизиты);
• данные о продавце и покупателе;
• условия оплаты;
• права и обязанности каждой из сторон.

Перечень дополнительных условий определяется по согласованию сторон. Часто в текст документа включаются следующие положения:

• необходимость нотариального удостоверения сделки;
• условия расторжения договора;
• порядок урегулирование возможных конфликтных ситуаций и т.д.

Организации совершают оплату сделок с недвижимостью исключительно в безналичной форме. Физические лица имеют право оплачивать покупку земли как наличным, так и безналичным расчетом. Наиболее часто используются следующие варианты оплаты:

• банковский перевод со счета на счет;
• перечисление денежных средств с карты покупателя;
• передача наличных в присутствии нотариуса;
• открытие аккредитива или использование банковской ячейки.

Последний способ заслуживает отдельного рассмотрения. Частой проблемой при совершении сделок с недвижимостью становится время передачи денежных средств. Продавцам выгоднее вариант, когда оплата происходит после подписания договора, покупателям — после регистрации сделки в ЕГРН.

В подобной ситуации схема с применением банковской ячейки или аккредитива становится решением, которое устраивает обе стороны. Деньги покупателя закладываются в ячейку или переводятся на аккредитив после подписания договора. Но доступ к средствам предоставляется продавцу только после регистрации сделки. Контроль осуществляется представителями банка, что гарантирует беспристрастность и четкое соблюдение согласованных сторонами условий.

Завершающая стадия оформления купли-продажи земельного участка — внесение данных о смене собственника в ЕГРН. Реестр представляет собой федеральную базу данных, в которую входит информация обо всех объектах недвижимости, расположенных на территории страны.

Для регистрации договора требуется сформировать и предоставить следующий комплект документов:

• заявление от каждой из сторон;
• договор в трех экземплярах;
• паспорт (для физлиц и ИП) или учредительные документы (для организации);
• согласие супруга (для физлиц и ИП, состоящих в браке);
• пакет правоустанавливающих документов;
• кадастровый паспорт;
• акт передачи объекта;
• документ, который подтверждает своевременную уплату госпошлины.

Подача документов осуществляется одним из нескольких способов:

• непосредственно в региональное подразделение Росреестра;
• через МФЦ;
• отправкой заказного письма Почтой России;
• посредством сайта Госуслуги.

Срок регистрации сделки зависит от способа предоставления документов и характера сделки. В большинстве случаев речь идет о 3-7 рабочих днях, в ряде ситуаций речь идет о 9-12 рабочих днях. Результатом регистрации права собственности становится выписка из ЕГРН.

У кого покупать лучше: у крупного застройщика или маленького?

В этом вопросе, возможно, нам многие возразят: не следует сравнивать «слона и Моську» — слишком разные размеры инвестиций, численность персонала, да и перечень услуг существенно различается. Одно дело продавать один поселок с участками, другое — продавать десятки по всему Подмосковью. Одно дело — построить один дачный домик в сезон и совершенно другое — возвести целый поселок, либо многоэтажный дом.

Однако при всех возражениях, количество небольших фирм, оказывающих услуги по реализации участков в Подмосковье, а также по последующему на них строительству и ремонту, выставляющих на продажу готовые проекты домов, предлагающих помощь в проведении всех согласований постройки с контролирующими органами, год от года только растет.

Общие правила при проведении сделок с земельными участками

Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

Нужно учитывать следующее:

1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

Как происходит сделка

Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

Где лучше купить землю под дом в Подмосковье: поселок vs деревня

Будущий владелец загородной недвижимости стоит перед выбором: где купить участок под строительство дома — в коттеджном поселке или в деревне. При наличии финансовых возможностей большинство предпочитает все-таки первый вариант. Преимущества покупки участка в коттеджном поселке очевидны:

• Полный набор инфраструктуры . В поселках проведены вода, газ, электричество. Как правило, есть магазины, детские сады и школы, спорткомплексы, медицинские центры, салоны красоты, заведения общественного питания. Во многих деревнях нет даже газа.
• Безопасность . Территория коттеджного поселка огорожена и круглосуточно охраняется, ведется видеонаблюдение. В деревне за вашу безопасность никто не отвечает.
• Приватность . Личная жизнь в поселке скрыта от посторонних взглядов. В деревне бывает трудно утаить что-либо от соседей.
• Отсутствие социальных контрастов . Жители коттеджного поселка — люди примерно с одинаковым достатком, чего нельзя сказать о деревне. Большая разница в уровне доходов может стать причиной неприязни и конфликтов между соседями.
• Гарантия надежности сделки . Сотрудничество с известной компанией защищает вас от всякого рода неожиданностей. Покупая участок в деревне, легко столкнуться с мошенниками или просто недобросовестным продавцом.

Наличие коммуникаций на участке

Не стоит забывать и про наличие на участке всех коммуникаций. Многие не чистые на руку продавцы, могут убедить вас, что все коммуникации уже давно подведены. Но в реальности, может оказаться совсем не так. Газопровод проложен только в 200 метрах, под водопровод нужно бурить скважины, а центральной канализации по улице и вовсе нет. Лучше проверить наличие коммуникаций еще до покупки, чтобы потом не пришлось вкладывать большие деньги в их подведение. Бывает так, что продавец предлагает за свой счет провести коммуникации уже после покупки. Этот вариант возможен и даже успешно практикуется. Однако он должен быть обязательно прописан в договоре.

Как купить долю земельного участка

Допустим, вам предлагают купить участок, через аукцион на торгах о банкротстве. Владельцем участка являются два человека, с долями у каждого 1/2, один из них банкрот. Если вы станете законным владельцем 1/2 участка, в соответствии с каким пунктом ЗК или иного нормативного документа необходимо действовать для межевания и покупки участка?

Межевание проводят на основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки.

Государственная регистрация перехода или прекращения прав на указанные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:

1. Решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
2. Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
3. Иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Если желающих нет, то получаете право купить участок без аукциона.

Если желающие объявились, то администрация откажет в предварительном согласовании или предоставлении участка и перейдет в режим аукциона.

В этом случае купить выбранный участок можно на торгах по процедуре, описанной в пункте 1 данной статьи.

Обратите внимание.

Успешно пройти чиновничьи кабинеты и получить земельный участок помогут 2 пошаговые инструкции, потому что:

• они содержат готовые алгоритмы действий по получению земли в аренду и собственность,
• вам не нужно бояться, что сделали что-то неправильно;
• получите проверенные шаблоны документов для приобретения земли в разных ситуациях;
• узнаете на какие «педали» давить, чтобы чиновники работали в нужном направлении;
• сможете обратиться ко мне за бесплатными подсказками, если что-то останется непонятным.

В какое время года лучше всего продавать участок, дачу, дом

Сезонность — это главная особенность рынка загородной недвижимости всей средней полосы России и столичного региона в частности. С наступлением весны, внимание потенциальных покупателей резко переключается с городской недвижимости на загородную. Максимальные показатели на отраслевой торговой площадке традиционно фиксируются летом (закрывается большая часть сделок), к осени идет спад, в зимний период отмечается минимальный спрос.

Хороший товар на полке не залёживается даже в межсезонье!

Ранняя весна (я бы даже сказала — конец февраля) самое лучшее время для начала процесса продажи, потому как многие соискатели желают не только купить землю, но и успеть что-то построить на ней, обжиться, а возможно и собрать первый урожай в год покупки.

Именно весна наиболее благоприятное время года, когда можно продать участок быстро и с максимальной выгодой!

Похожие записи:

• Налоговые льготы на транспортный налог для физических лиц в 2023 году
• Лишение родительских прав отца за неуплату алиментов
• Маткапитал в 2023 году: размер и условия выплаты